KİRA TESPİT DAVASI

Av. Yalın DOĞAN

§ 1

KİRA TESPİT DAVASI

Kira ilişkilerinde kiracıların en önemli ve temel yükümlülüğü kira bedeli ve yan giderleri ödeme yükümlülüğüdür.

Kira bedeli, kiracı ve kiraya veren arasında serbest bir şekilde belirlenebilmektedir. Kira artış oranı ise yine taraflar arasında kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu artış oranına ilişkin kanunda sınırlandırmalar bulunmaktadır. 2 ihtimal kapsamında değerlendirdiğimizde;

SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞINA İLİŞKİN HÜKÜM VAR İSE:

II. Belirlenmesi

MADDE 344/1 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kanun lafzı gereği taraflar kira bedeli artış oranına ilişkin belirledikleri oranlar bir önceki kira yılına ilişkin tüketici fiyat endeksi (“TÜFE”) oniki (12) aylık ortalamalardaki değişim oranını geçememektedir.

Bir başka ifade ile kiracı ile kiraya veren Sözleşme Serbestisi uyarınca, kira bedeli artış oranını serbestçe belirleyebilmektedirler. Ancak bu serbestçe belirlenen oran TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemeyecektir.

Örneklendirecek olursak; Mart 2025 yılı için TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı 51,26’dır. Taraflar kira sözleşmesi kapsamında kira artış oranı belirlemişler ise bu belirlenen oran 51,26’yı geçemeyecektir.

Şayet daha yüksek bir oran belirlenir ise bu durumda yine TÜFE 12 aylık ortalama kadar olan oran geçerli olacak, fazlaya ilişkin olan kısım geçersiz addedilecektir.

SÖZLEŞMEDE KİRA ARTIŞINA İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMUYOR İSE:

Sözleşmede eğer taraflarca belirlenmiş kira artış oranı bulunmuyor ise TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir.

II. Belirlenmesi

MADDE 344/2 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

§ 2

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ HANGİ DÖNEM İTİBARİYLE TALEP EDİLEBİLECEKTİR? YENİ KİRA BELİRLENİRKEN HANGİ HUSUSLARA DİKKAT EDİLMEKTEDİR?

Kira Sözleşmesi veyahut sözlü olarak taraflar arasında kira artış bedeli belirlenmiş olsun veyahut olmasın;

1.     Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin uzamalarla 5 yılı doldurması

veya

2.     Kira Sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ve 5 yıl dolmuş ise taraflar hakime başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilirler.

II. Belirlenmesi

MADDE 344/3- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kanun lafzından da anlaşıldığı üzere 5 yılın sonunda hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenirken;

1)-Kiralanan taşınmazın durumu,

2)Emsal nitelikteki taşınmazların kira bedelleri,

3)TÜFE oranı dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir bedel belirlenmektedir.

§ 3

KİRA TESPİT DAVASININ HUKUKİ NİTELİĞİ NEDİR?

Kira Tespit davası, hukuki niteliği itibariyle “Yenilik Doğuran Dava”dır.

§ 4

KİRA TESPİT DAVASI KAÇ YIL DOLDUKTAN TALEP EDİLEBİLECEKTİR?

Kira Tespit Davasında kural olarak 4+1 kuralı mevcut olup, 5 yıl geçmedikçe kira tespit talebinde bulunulamayacaktır. Bir başka ifade ile 5 yıl dolduktan sonraki döneme ilişkin kira tespit talebinde bulunulabilecektir. Sözleşme tarihinden 5 yıl geçtikten sonra 6. Dönem için hak ve nesafet kurallarına göre kira bedeli tespit edilebilecektir.

• TBB Dergisinde Kira Tespit Davası ve Esasları'na ilişkin olarak yazılan bir makalede bu hususa ilişkin olarak; "TBK m. 344/III, kira bedelinin üretici fiyat endeksine göre belirlenmesi zorunluluğunu beş yılla sınırlamıştır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, altıncı kira dönemi için kira bedeli artık TBK m. 344/III’te belirlenen esaslar çerçevesinde tespit edilir." şeklinde bu husus sarih bir şekilde açıklanmıştır. (KILIÇ ÖZTÜRK, Gizem, "Kira Tespit Davası ve Esasları", TBB Dergisi,2017 (129), s. 21)

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.01.2015 Tarih 2014/4518 E. 2015/27 K. sayılı ilamında; “Hükme esas alınan 20.9.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi önceki malik ile davalı arasında yapılmıştır. Sözleşmede aylık kira bedelinin 500 TL olduğu ve kontrat bitiminde kira rayiç bedeline günün koşulları oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmede artış şartı bulunduğundan dava 9.10.2012 tarihinde süresinde açılmıştır.Dava 6098 Sayılı kanunun yürürlüğe girdigi 01.07.2012 tarihinden sonra açıldığı anlaşılmaktadır.Bu nedenle 6101 sayılı Tütk Borçlar kanununu uygulama şekli hakkındaki kanunun 1 maddesine göre kira bedelinin belirlenmesinde TBK hükümlerinin uygulanması gerekir.Kira bedelinin tesbiti TBK 344 maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin 3 fıkrasına göre kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1 kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda TBK 344/1 maddesine göre üfe oranını geçmemek üzere endeks uygulanmalı,5 yıldan sonra yanı 6 yıl için ise TBK 344/3 maddesine göre hak ve nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir..Somut olayda ilk kira sözleşmesi başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık (4+1) süre geçmemiştir.Bu durumda kira bedelinin TBK 344/1 maddesinde yazılı hükümlere yani endekse göre belirlenmesi gerekirken dava tarihinde yürürlükte olan TBK 344 maddesi nazara alınmadan 3+1 kuralına göre hak ve nasafete göre kira bedelinin tesbit edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” 

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 07.10.2020 Tarih 2018/5381 E. 2020/5906 K. sayılı ilamında; “..kira sözleşmelerinde TBK'nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi... hüküm altına alınabilir”

§ 5

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLECEKTİR? DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR?

Kira Tespit Davası’nı kiraya verenler açabileceği gibi kiracılar da açabilmektedir. Uygulamada genellikle kiraya verenler tarafından ikame edilmektedir.

§ 6

KİRA TESPİT DAVASI İÇİN İHTAR ÇEKME ZORUNLULUĞU BULUNMAKTA MIDIR?

Kira Tespit Davalarında kural olarak ihtar çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak Sözleşmede kira bedeli artış oranına ilişkin maddenin mevcut olmaması halinde kira döneminin bitiminden önceki otuz (30) günlük süre içerisinde ihtar çekilmeli veyahut dava açılmalıdır.

Örneklendirecek olursak; 01.04.2020 tarihli kira sözleşmesi kapsamında 01.04.2025 tarihi itibariyle “Kira Tespit Dava”sı açma hakkı başlamaktadır.

• Sözleşmede kira bedeli artış maddesi mevcut ise; dava veyahut ihtar gerekmeksizin “Kira Tespit Davası” açılabilecektir.

• Sözleşmede kira bedeli artış maddesi mevcut değil ise; bu durumda 01.04.2025 tarihinden önceki otuz (30) günlük süre içerisinde dava açılmalı veyahut ihtar çekilmelidir.

Detaylandıracak olursak;

SÖZLEŞMEDE ARTIŞ HÜKMÜ YOK İSE:

Kira Sözleşmesi kapsamında kira bedeli artış maddesi yok ise Türk Borçlar Kanunu madde 345 fıkra 2 uygulama alanı bulacak ve sözleşmenin yenilenmesinden 30 gün önce dava açılmalı veyahut ihtar çekilmelidir. Aksi takdirde tespit yeni dönem için geçerli olmayacaktır.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345/2- Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

SÖZLEŞMEDE ARTIŞ HÜKMÜ VAR İSE:

Yukarıda detaylı bir şekilde belirttiğimiz üzere Kira Sözleşmesi kapsamında kira bedeli artış oranı kararlaştırılmış ise Türk Borçlar Kanunu madde 345 fıkra 3 uygulama alanı bulacaktır.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345/3- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

§ 7

KİRA TESPİT DAVASI HANGİ MİKTAR ÜZERİNDEN AÇILMAKTADIR? HARÇ NE KADARDIR? DAVA ESAS DEĞERİ NE KADAR OLACAKTIR?

Kira Tespit Davası, aylık kira bedelinin tespiti istemli olarak ikame edilmiş ise harç tespiti istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesaplanmaktadır.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26.12.2017 Tarih 2017/15454 E. 2017/18281 K. sayılı ilamında; “2-492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Bu durumda mahkemece aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekirken yıllık kira bedeli üzerinden harç tahsiline karar verilmesi de doğru değildir.”

Örneklendirecek olursak; aylık mevcut olarak 35.000,00-TL kira bedelinin ödenmekte iken aylık kira bedelinin 55.000,00-TL tespiti talepli olarak ikame edilen Kira Tespit Davası; 20.000,00-TL harca esas değer üzerinden harç yatırılmak suretiyle ikame edilmektedir.

§ 8

KİRA TESPİT DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILABİLİR Mİ? ISLAH İLE KİRA BEDELİ ARTTIRILABİLİR Mİ?

Kira Tespit Davası’nda fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakka ilişkin olarak ıslah müessesesi işletilerek ıslah talebinde bulunulamaz. Bir başka ifade ile bölünemez bir şekilde açılmalıdır.

Kira Tespit Davası, dava dilekçesinde tespiti istenilen kira bedeli üzerinden görülür ve daha sonrasında bu miktarın azaltılması veyahut arttırılması mümkün değildir.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 Tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamında; “Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 27.09.2018 Tarih 2017/5624 E. 2018/9208 K. sayılı ilamında; “Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Örneğin 35.000,00-TL istemli olarak ikame edilen bir Kira Tespit Davası’nda, bilirkişi raporu uyarınca 55.000,00-TL kira bedelinin talep edilebileceği rapor ile tespit edilse dahi Davacı taraf dava dilekçesinde belirtmiş olduğu miktar ile bağlı kalmaktadır. Bu bakımdan kira hukuku alanında uzman bir avukat yardımı ile davayı açmanızı tavsiye ederiz.

§ 9

KİRA TESPİT DAVASI KAPSAMINDA HAK VE NESAFET İNDİRİMİ NE KADARDIR? İNDİRİM ORANI HANGİ UNSURLAR DİKKATE ALINARAK TESPİT EDİLMEKTEDİR?

Kira Tespit Davası kapsamında, Mahkemece yaptırılacak bilirkişi incelemesinde taşınmazın boş halde dava tarihi itibariyle kiraya verilmesi halinde rayiç bedeli tespit edilmekte, ancak kiracının içinde ikamet ettiği gözetilerek rayiç bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi uygulanmaktadır.

Hak ve nesafet indirimi uygulanırken Kiracı’nın uzun yıllardan beri ikamet etmesi, kira bedelini ödemede aksatmaması vb. hususlar dikkate alınarak indirim oranı tespit edilmektedir.

Hak ve nesafet indirimi oranı %10 ila %20 arasında hükmedilmektedir. Bu oranlar somut olay özelinde değerlendirilerek, uygulanmaktadır.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.12.2017 Tarih 2017/3682 E. 2017/17115 K. sayılı ilamında; “Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 13.02.2019 Tarih 2017/5914 E. 2019/1063 K. sayılı ilamında; “Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Son olarak belirtmemiz gerekir ki; Mahkemece hak ve nesafet indiriminin hangi orandan esas alınarak hüküm kurulmuş ise takdir edilen orana ilişkin gerekçelerin kararda açık bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Bir başka ifade ile Mahkemece %20 hak ve nesafet indirimi oranı üzerinden hüküm kurulmuş ise %20 indirime dayanak hususların gerekçeli kararda açıklanması gerekmektedir.

§ 10

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR? HANGİ KİRA DÖNEMİNE ETKİLİ OLACAKTIR?

İşbu durumu iki ayrı başlık altında incelemek gerekecektir.

Örneğin; 01.04.2020 tarihli kira sözleşmesi kapsamında 01.04.2025 tarihi itibariyle “Kira Tespit Dava”sı açma hakkı başlamaktadır.

5 YIL DOLMADAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

5 yıllık kira süresi dolmadan da kira tespit davası açılabilecektir. Ancak burada önem arz eden husus tespit edilen dönemin 5 yıldan sonraki tarihlere ilişkin olmasıdır. Mahkemeler tarafından 5. Yıl dolmadan açılan kira tespit davalarının süresinde açılmadığı gerekçesi ile reddedilmemesi gerektiği ve Davacı tarafa 6. Yılın tespitini isteyip istemediğinin sorulması, istemesi halinde davaya devam edilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 04.04.2019 Tarih 2017/6958 E. 2019/3016 K. sayılı ilamında; “Olayımıza gelince; Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

Örneğimize geri dönecek olursak; Kira Bedeli Artış Oranı Mevcut ise, bu durumda 01.04.2025 tarihinden önce dava açıp, 01.04.2025 tarihinden sonrası için kira tespit talebinde bulunabilirsiniz. Bir başka ifade ile Yargıtay kararları doğrultusunda 5 yıl dolmadan da Kira Tespit Davası açılabilmektedir ancak burada önemli olan husus kira tespiti istenilen dönemdir. Şayet 01.04.2020 tarihli sözleşmede 5. Yılın dolmadığı 01.04.2024 tarihinde “Kira Tespit Davası” ikame edilmiş ise 01.04.2025-01.04.2026 dönemi için kira tespiti talep edilebilecektir. Önemle belirtelim ki; 01.04.2024-01.04.2025 tarihleri için kira tespit talepli 01.04.2024 tarihinde kira tespit davası ikame edilir ise 5. Yıl dolmadığı ve tespit talebinin 6. Döneme ilişkin olmadığından bahisle dava reddedilecektir.

5 YIL DOLDUKTAN SONRA ANCAK 6. DÖNEME GİRMEDEN ÖNCE AÇILAN TESPİT DAVALARINDA DURUM:

01.04.2025 ila 30.03.2026 tarihleri arasında dava açıp, 01.04.2025-01.04.2026 dönemi için tespit talep edebilecektir.

5 YIL DOLDUKTAN VE 6. DÖNEME GİRDİKTEN SONRA AÇILAN TESPİT DAVALARINDA DURUM:

Önemle belirtmek gerekir ki; 01.04.2026 tarihi ve sonrasında dava açılması halinde 01.04.2025-01.04.2026 dönemi için kira tespit talep edilemeyecek, 01.04.2026-01.04.2027 dönemi için kira tespit talebinde bulunulabilecektir. Bu bakımdan bir yıllık geçmişe dönük kira bedeli farkı kaybı meydana gelecektir.

§ 11

KİRA TESPİT DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONU EDİLEBİLİR Mİ?

Kural olarak Kira Tespit Davalarında, ilk derece mahkemesi tarafından hüküm kurulsa dahi karar kesinleşmedikçe icraya konu edilemeyecektir.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 09.11.2021 Tarih 2017/1847 E. 2021/1376 K. sayılı ilamında; “Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.”

Bu kapsamda Kira Tespit Davası ile birlikte, Davacı taraf kira bedelinin kira sözleşmesinin 6. dönemi itibariyle diğer dönemlere ilişkin kira bedelinin yeniden tespit edilmesini, aynı zamanda davanın kesinleşmesi tarihinden sonra kira bedeli fark alacağı mevcut ise bu kira farkı alacaklarını talep edebilecektir.

Örnek verecek olursak; 01.04.2020 tarihli bir kira sözleşmesi kapsamında; 01.04.2025 tarihinde bir kira tespit davası açılmış ve mevcut 35.000,00-TL olan aylık kira bedeli 55.000,00-TL olarak 01.04.2025-01.04.2026 dönemi için tespit edilmesi istendiği bir durumda dava 01.04.2027 tarihinde kesinleşir ise Davacı;

-Aylık 20.000,00-TL kira bedeli farkını 01.04.2025 tarihinden itibaren 01.04.2027 tarihine kadar talep edebilir,

§ 12

KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUĞA BAŞVURU ZORUNLULUĞU BULUNMAKTA MIDIR?

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun madde 37 kapsamında kira uyuşmazlıklar açısından dava şartı zorunlu arabuluculuk müessesesi getirilmiştir. Bu bakımdan dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir.

MADDE 37

6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

“Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B

(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Kira uyuşmazlıklara ilişkin zorunlu arabuluculuk sürecindeki tek istisna taşınmazın icra ve iflas kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklardır. Bu bakımdan kira tespit davaları açısından arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

§ 13

KİRA TESPİT DAVASINDA ZAMAN AŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE MEVCUT MUDUR?

Kira Tespit Davaları mahiyeti itibariyle zaman aşımı süresine veyahut hak düşürücü süreye tabii olmaksızın her zaman açılabilmektedir.

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.