TAŞINMAZIN ORTAK GİDERLERİ VE AİDAT BORCUNA İLİŞKİN SORUMLULUK

Av. Yalın DOĞAN

§ 1

TAŞINMAZIN ORTAK GİDERLERİ VE AİDAT BORCUNA İLİŞKİN SORUMLULUK

Taşınmaz’ın ortak giderlerine ve aidat borcuna ilişkin sorumluluk yürürlükte bulunan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi kapsamında düzenlenmiştir.

Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;^[4]

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kanun lafzından açık lafzından da anlaşılacağı üzere Taşınmaz’a ilişkin ortak giderlerinden ve aidat borcundan her bir kat malikinin sorumluluğu bulunmaktadır.

Örnek verecek olursak; bir apartman dairesinde zemin katta oturan bir kat malikinin çatıda yapılacak tadilatın giderlerine katılma yükümlülüğü bulunmaktadır.

Yine aynı şekilde en üst katta oturan kat malikinin de peyzaja ilişkin yapılan giderlere katılma yükümlülüğü vardır. Bu durumlarda taraflar, kendilerinin yararlanmadığından bahisle işbu ortak giderlere katılmak istemediklerini beyan etmeleri mümkün değildir.

Bir başka ifade ile örneğin zemin katta oturan kat malikinin asansör veya çatıdan yararlanmadığı ve ihtiyacının olmadığından bahisle ödemekten kaçınma hakkı bulunmamaktadır.

§ 2

AİDAT VE ORTAK GİDERLERDEN KİRACININ SORUMLULUĞU BULUNMAKTA MIDIR?

Taşınmaz eğer kira ilişkisine konu edilmiş ve kiracı tarafından kullanılıyor ise, Taşınmaz’ın aidat ve ortak giderlere katılma yükümlülüğü mevcuttur. Kiracı, Taşınmaz’da oturduğu sürece, ev sahibi ile birlikte aidat ve ortak giderlerden müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Bunun anlamı ise, ev sahibi tarafından ödenmeyen aidat ve ortak giderlere ilişkin borçlar, Kiracı’dan da istenebilecektir. Bu kural Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’den kaynaklanmaktadır.

 Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 04.10.2023 Tarih 2022/14520 E. 2023/8417 K. sayılı ilamında bu husus şu şekilde açıklanmıştır; “634 sayılı Kanun'un 20 nci maddesi gereğince kat malikleri aidatlar ve ortak giderlere katılmakla yükümlü olup, yine aynı Kanun'un 22 nci maddesine göre kat malikinin, 20 ncı madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.”

Bu bakımdan kanun lafzından da anlaşılacağı üzere, Kat Mülkiyeti madde 20 kapsamında düzenlenen aidat ve ortak giderlere ilişkin borçlardan Kiracı’da ev sahibi ile birlikte sorumludur. Bu sorumluluk kira ilişkisinin sona ermesi ile sonlanmaktadır. Bir başka ifade ile kiracı, kira ilişkisinin sona ermesinden sonraki tarihte ortaya çıkan ortak giderler ve aidat borçlarından sorumlu olmamaktadır.

§ 3

KİRACININ AİDAT BORCUNU ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYESİ SAĞLANABİLİR Mİ?

Yukarıda detaylı bir şekilde bahsetmiş olduğumuz üzere aidat borçlarından ev sahibi malik ile birlikte kiracıların da müşterek ve müteselsilen sorumluluğu bulunmaktadır. Ancak bu hususun aksi Kira Sözleşmesi ile kararlaştırılabilir.

Yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca, Kiracının borçları düzenlenmiştir. Kiracı tarafın en önemli borcu, kira bedeli ve yan giderleri ödeme borcudur.

Kiracının borçları

I. Kira bedelini ödeme borcu

1. Genel olarak

MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

2. İfa zamanı

MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracının temerrüdü

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında Kiracı, kira bedelinin yanı sıra yan giderleri de ödemekle yükümlü olup, aksi takdirde kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmesi gündeme gelebilecektir. Ancak Kiracı tarafın temerrüte düşürülebilmesi adına en az otuz (30) gün öncesinde kiracı tarafa yazılı bildirim yapılması gerekmektedir. Kiracı tarafından verilen bu süre boyunca borç ödenmez ise temerrüt olayı gerçekleşecektir.

Dolayısıyla Kiracı tarafın aidat borcunun ödememesi halinde kiraya veren tarafından, bu aidat bedeli Kiracı’dan istenebileceği gibi temerrüt koşullarının somut olayda vuku bulması halinde tahliyesi de sağlanabilecektir. Ancak kiraya verenin işbu aidat borcunu kiracıdan isteyebilmesi için öncelikle kendisi tarafından borcun ödenmesi gerekmektedir. Bir başka ifade ile kiraya veren ödemediği aidat borcunu kiracı taraftan talep edemeyecektir.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.01.2010 Tarih 2009/10087 E. 2010/429 K. sayılı ilamında; “Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 14.02.2018 Tarih 2017/4516 E. 2018/2187 K. sayılı ilamında; “Davacı tarafından başlatılan icra takibinde apartman genel giderlerinin de davalıdan tahsili istenmiş olup, kiralayan, apartman genel giderlerinin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kiracının ödemesi gereken apartman genel giderini ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden ve rücu koşulları oluşmadan kiracıdan tahsilini isteyemez.”

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07.12.2015 Tarih 2015/7615 E. 2015/10750 K. sayılı ilamında; “Kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kiralayan kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez.”

Bu bakımdan kiraya veren, aidat borcunu site yönetimine ödemesinin akabinde kiracıdan talep edebilecektir. Kiracı’ya 30 günden az olmayacak şekilde verilen süre içerisinde aidat borcu ödenmez ise sözleşme feshedilebilecek ve kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.05.2016 Tarih 2015/11213 E. 2016/3718 K. sayılı ilamında; “Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.…Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir.” 

• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 15.01.2020 Tarih 2018/2734 E. 2020/52 K. sayılı ilamında; “İstanbul Anadolu 11.İcra Müdürlüğü'nün 2017/24946 Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; alacaklı vekilinin borçlular aleyhine 10.01.2007 tarihli kira sözleşmesine dayalı 1.870,00 TL aidat borcundan dolayı icra takibi başlattığı, örnek no 13 ödeme emrinde itiraz için 7 gün, ödeme için 30 gün süre verildiği, tahliye ihtarının yazılı olduğu, ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliğ edildiği, borçlunun itirazı üzerine takibin durduğu, davanın süresinde açıldığı ancak itirazda kira sözleşmesinin içeriğine itiraz edilmediği, imzasınıda açık ve kesin olarak reddetmediği görülmüştür. İİK 269/c maddesi gereğince borcun ödendiğini veya başka bir nedenle istenemeyeceğini yazılı belgelerle ispat etmek mecburiyetinde olup, dosya kapsamı itibarıyla takip konusu aidat borcunu ödediğine ilişkin bu yönde yazılı belge ibraz etmediğinden ve takip konusu aidat bedellerini ödemediği, davacının apartman yönetimine aidat borcunu ödediğine dair makbuz ile iddiasını kanıtladığı, davalının itirazının haksız olduğu, temerrütün oluştuğu ve tahliye koşullarının da mevcut olduğu anlaşılmıştır.”

Tüm bu açıklananlar ışığında, Kira Sözleşmesi ile aksi kararlaştırılmadığı takdirde aidat borcunun ödenmemesi sebebiyle kiracı tarafın tahliyesi sağlanabilecektir. Ancak bu tahliye sürecinde; yazılı bildirim, fesih hususu ve kiracıya verilecek sürenin doğru şekilde belirtilmesi ve kiracının temerrüte düşürülmüş olması gerekmektedir. Aksi takdirde kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

§ 4

ORTAK GİDERLERDEN VE AİDAT BORCUNDAN YENİ MALİKİN SORUMLULUĞU BULUNMAKTA MIDIR?

Kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının sona ermesi ile birlikte taşınmaza ilişkin aidat ve ortak giderlere ilişkin borçlar da sona ermektedir. Bu bakımdan Taşınmazın aidat ve ortak giderlerine ilişkin borçlardan devir tarihine kadar eski malik, devir tarihinden sonraki tarihe ilişkin ortak gider ve aidat borçlarından ise yeni malik sorumlu olacaktır.

Bir başka ifade ile yeni malik, taşınmazın devir tarihinden önceki tarihe ilişkin aidat ve ortak giderlerinden sorumlu olmayacaktır. Aynı şekilde eski malik ise devir tarihinden sonraki tarihe ilişkin aidat ve ortak giderlerden sorumlu tutulamayacaktır.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 04.10.2023 Tarih 2022/14520 E. 2023/8417 K. sayılı ilamında; “Dosya içindeki belgelerin incelenmesinden ve dairemizin geri çevirme kararı sonrası gelen tapu kayıtlarından, dahili davalılar murisi ...'ın A2 blok 4 nolu bağımsız bölümünü 24.11.2011 tarihinde sattığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı aidat ve ortak giderlerden satış tarihine kadar sorumlu olup bu tarihten sonra sorumluluk bağımsız bölümün yeni malikine ait olacaktır. Eldeki dava mantolama ortak giderine ilişkin olup mantolamaya ilişkin yapım sözleşmesinin 2012 tarihli olduğu gözetildiğinde dahili davalılar murisi ... ın bu giderden sorumlu tutulması doğru görülmemiştir.”

  
  

• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 12.11.2013 Tarih 2013/11983 E. 2013/15331 K. sayılı ilamında; “Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, davalının D blok 4 nolu bağımsız bölümü 09.03.2009 tarihinde sattığı anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı aidat ve ortak giderlerden satış tarihine kadar sorumlu olup bu tarihten sonra sorumluluk bağımsız bölümlerin yeni maliklerine ait olacaktır.”

  
  

•  Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi 18.12.2020 Tarih 2018/1538 E. 2020/1286 K. sayılı ilamında; “O halde; her kat maliki, bağımsız bölümün payına düşen ortak giderleri ödemekle yükümlüdür. Kat malikinin bağımsız bölümü kullanması veya kullanmaması ortak giderlerin ödenmesinde ayırıcı bir unsur değildir. Kat maliki ancak, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulur. Mülkiyetin devri tarihinden sonraki ortak giderlerden yeni malik sorumludur.”

Önemle belirtmemiz gerekir ki; taraflar sözleşme akdetmek suretiyle işbu ana kuralın aksine ilişkin anlaşmalar yapabilmektedirler. Örneğin, sözleşme ile yeni malik, taşınmazın devir tarihinden önceki borçlarından da sorumlu olacağı kararlaştırılmış ise bu durumda eski malikin sorumluluğu sözleşme doğrultusunda sona ermektedir.

Bu husus “Sözleşme Serbestisi İlkesi”nden kaynaklanmaktadır.

Tüm bu açıklananlar ışığında;

1. Aidat ve ortak giderlerden kat maliklerinin her biri sorumludur,

2. Aidat ve ortak giderlerden ev sahibi malik ile birlikte, kiracı, oturma hakkı kapsamında veyahut başka bir şekilde faydalanan kişiler de müştereken ve müteselsilen sorumludur,

3. Aidat ve ortak giderlerden yeni malik, yalnızca devir tarihinden sonraki tarihe ilişkin borçlardan sorumludur ancak bunun aksi Sözleşme ile kararlaştırılabilmektedir.